«Дубай Петрович» исследовал 100 000 сделок с недвижимостью в Дубае за 2022 год и выявил самые дорогие и популярные у россиян и иностранных инвесторов районы.
В конце января 2023 года на Coca-Cola Arena, стадионе, вмещающем 17 тысяч человек, девелопер Meraas (входит в инвестиционный холдинг эмира Дубая Dubai Holding) собрал агентов недвижимости и потенциальных покупателей. Застройщик не просто презентовал новую очередь строительства одной из резиденций — там разыгрывалась лотерея, которая дает право купить апартаменты со стартовой ценой 1,6 млн дирхамов ОАЭ (435 тыс. долларов). Несколько тысяч человек испытывали удачу, рассчитывая, что именно они станут владельцами менее двух сотен квартир в Central Park — элитном комплексе в самом сердце будущего парка, который Meraas возводит между центральным районом Downtown, небоскребом Бурдж-Халифа и пляжной линией Персидского залива. Этот объект будет сдан в 2026 году.
«Если лотерейный билет выигрывал, у тебя была возможность выбрать из нескольких типов квартир, которые тоже выпадали случайным образом. За 2–3 часа все желающие внесли залоги за свои квартиры»
описывает один из заинтересовавшихся покупкой этих апартаментов россиян, переехавший в Дубай в 2022 году.
На следующий день собеседник «Дубая Петровича» получил от своего агента предложение по единичным — «отказным» — квартирам с наиболее высокой стоимостью, но в тот же день продажи в проекте были закрыты.
«Конечно, с перебиванием ставок, как иногда бывает со съемными квартирами в Европе, я не сталкивалась, это уже был бы перебор, но квартиры на первичном рынке жилья Дубая и в хороших локациях действительно улетают как горячие пирожки у метро»
рассказывает россиянка Екатерина.
Пока она подбирала для себя недвижимость, в моменты, когда открывались продажи того или иного жилого объекта, ей приходилось «судорожно переходить по ссылке» от брокера и сходу принимать решение.
«Вся башня может быть распродана в первые четыре часа»
добавляет она.
Управляющий партнер PARUS Real Estate (входит в NF Group) Марина Шалаева отмечает, что пополнение новым предложением в Дубае происходит очень активно и может складываться ложное ощущение, что на рынке присутствует переизбыток недвижимости.
«Это связано с агрессивным маркетингом агентов и застройщиков: по данным из различных источников, в Дубае работает от 12 до 16 тыс. агентов. Тем не менее все заявленные проекты распродаются»
говорит эксперт.
По словам генерального директора консалтинговой компании InfoLine Ивана Федякова, и на вторичном рынке недвижимости многие агенты сейчас стараются создать ажиотаж, говоря клиентам, что принимать решение необходимо срочно, так как не сегодня завтра квартира уйдет. Однако, по его данным, в большинстве случаев это не так и в дальнейшем часть объектов месяцами стоит на продаже.
Что происходило с недвижимостью Дубая в течение 2022 года
Минувший 2022 год для Дубая стал абсолютно рекордным по количеству сделок с жилой недвижимостью с 1995 года (наиболее ранние доступные сведения). По данным Земельного департамента Дубая, в прошлом году было зарегистрировано на 40,2% таких сделок больше, чем годом ранее, — 100,2 тыс., на общую сумму 321,5 млрд дирхамов ОАЭ (87,6 млрд долларов по среднему курсу в 2022 году).
В динамике роста рынка это не самый высокий результат: предыдущий период бума сделок с недвижимостью в этом эмирате пришелся на 2007–2009 годы, с последующим обвалом рынка. Количество сделок прирастало год к году в два-три раза. Но даже в ближайший схожий пик в 2009 году было совершено 84,8 тыс. сделок — на 20% меньше, чем в 2022 году.
Марина Шалаева из PARUS Real Estate отмечает, что рост интереса к недвижимости в Дубае можно было наблюдать уже с начала пандемии коронавируса, когда в мире увеличился спрос на прибрежную недвижимость, жилье у моря, крупные объекты с обширной придомовой территорией и террасами.
«В целом глобальная политика государства способствовала тому, чтобы привлечь большой поток инвесторов. А цены на многие проекты за последние 2–2,5 года прибавили до 50%»
уточняет эксперт.
Но рекорд в сделках с жилой недвижимостью обязан ажиотажу со стороны российских покупателей, которые из-за целого ряда ограничений, связанных с антироссийскими санкциями США и Евросоюза, введенными после начала специальной военной операции в Украине, направили свои капиталы в ОАЭ.
«Завершение затяжной активной фазы пандемии вывело на рынок многие девелоперские проекты, которые были приостановлены, они показывают хорошие результаты по росту цены, и инвесторы видят результат своих вложений достаточно быстро»
говорит основатель Elite & Luxury Real Estate Максим Тяжкин.
По наблюдениям эксперта по недвижимости Whitewill Кристины Тарабукиной, помимо россиян, свой вклад в рост сделок с недвижимостью также активно вносили инвесторы из Индии, Франции и Великобритании. Тем не менее по итогам 2022 года, по данным одного из крупнейших агентств премиальной недвижимости Betterhomes, именно россияне стали лидерами (pdf) среди зарубежных покупателей недвижимости в Дубае. На втором месте по количеству покупок оказались подданные Великобритании, а закрывали тройку граждане Индии.
Почему россияне выбирают Дубай
В 2021 году рейтинг запросов на недвижимость со стороны россиян, как подсчитали в PARUS Real Estate, возглавляли страны ЕС — Португалия, Греция, Кипр, Испания, — а также страны Карибского бассейна. Годом позднее в тройку стран-лидеров вошли Турция (30%), ОАЭ (26%), Кипр (14%). Также с 2022 года активный рост показывают ключевые рынки недвижимости на Ближнем Востоке. Помимо Дубая и Абу-Даби, инвесторы все чаще рассматривают недвижимость в Шардже (ОАЭ), Мекке (Саудовская Аравия) и Каире (Египет) с целью диверсификации портфеля.
Директор Департамента зарубежной недвижимости PARUS Real Estate объясняет, что ОАЭ стали самой востребованной локацией по ряду причин. Начиная от лояльной налоговой политики, инструментов перевода средств из банков РФ, возможности получить ID и визу резидента и заканчивая привлекательными инвестиционными проектами, высочайшим уровнем безопасности и уникальным стилем жизни.
Российские покупатели жилой недвижимости также высоко оценивают простоту юридических процедур и прозрачность рынка недвижимости.
«У Земельного департамента есть приложение Dubai Rest, в нем видны все проекты, как карточки в кошельке. Можно посмотреть конкретный объект, его обременения, уточнить все вплоть до планировки. Так что вляпаться в какие-то проблемы еще нужно постараться. Качество отделки в новостройках гораздо выше, чем в Москве и Санкт-Петербурге»
описывает один из собеседников «Дубая Петровича».
Также он отмечает, что после переезда вырос его комфорт в уровне безопасности и погодных условий.
Россиянка Екатерина, которая недавно приобрела апартаменты в одном из жилых комплексов в районе Al Barsha, рассказала, что ее привлекла беспроцентная рассрочка на три с половиной года и выгодное предложение от девелопера, благодаря которому она купила более дорогое жилье, чем планировала изначально.
«В Дубае развивается много проектов, можно взять жилье от застройщика и сразу заехать. Я просто выбирала из нескольких районов, отталкиваясь от того, что мне хотелось бы квартиру ближе к морю, в благополучном нешумном районе»
рассказывает она.
Самое привлекательное при покупке новостроек, как подчеркивает Марина Шалаева из PARUS Real Estate, — выгодные рассрочки сроком до 5 лет, что позволяет инвестору поэтапно оплачивать объект до окончания строительства и даже после. А покупка готовых активов особенно востребована, так как уровень доходности от аренды в Эмиратах — один из самых высоких во всем мире. В Абу-Даби и Дубае он в среднем составляет 6,9% годовых, в то время как в Лондоне — всего 3,8%, в Нью-Йорке — 3,2%, а в Париже — 2,8%.
Какие районы Дубая привлекают покупателей недвижимости
Переезд большого количества россиян в Дубай привел к локальному дефициту предложений на рынке качественной недвижимости. По словам Ивана Федякова из InfoLine, особенно это заметно в таких популярных у соотечественников районах, как Dubai Marina и Downtown, — там максимально быстро закончились ликвидные предложения с точки зрения как продажи объектов, так и аренды помещений.
Также «российским анклавом» считается искусственный остров Bluewaters, где россияне, по сведениям на рынке, уже скупили большое количество недвижимости.
«Это отдельный остров, тихий и зеленый, колесо обозрения Ain Dubai не работает, и нет большого количества народа. Можно сказать, что это Крестовский остров (остров в Санкт-Петербурге со значительным количеством элитной недвижимости. — OМ), но в Дубае»
описывает гендиректор Агентства недвижимости Георгия Патанина Георгий Патанин.
По данным компании Whitewill, среди районов, наиболее близких к пляжам, россияне, да и в целом иностранцы, также предпочитают: Jumeirah Beach Residence, Dubai Marina, Palm Jumeirah и Port De La Mer. Бизнесмены, по наблюдениям PARUS Real Estate, выбирают Business Bay и локации с закрытыми комьюнити, с виллами и таунхаусами, в 10–15 минутах езды от Downtown.
«Среди менее дорогих районов с недвижимостью комфорт-уровня и на удалении от центра у россиян пользуется высоким спросом район Jumeirah Village Circle»
рассказывает Георгий Патанин.
Несмотря на прозрачность рынка и сделок, как отмечают эксперты, национальная принадлежность владельцев и покупателей чаще всего остается конфиденциальной информацией. Однако о щедрости российских инвесторов можно судить по некоторым из известных им транзакций. В Whitewill сталкивались со сделками для инвестиционных целей по приобретению целых этажей в ЖК, которые в среднем стоили от 5 до 15 млн долларов. Десятка миллионов долларов также достигает стоимость элитных вилл и квартир, которые россияне приобретают на Palm Jumeirah.
Партнеры Георгия Патанина также вели сделку, в которой русскоговорящие клиенты из Узбекистана приобрели пять этажей в жилом комплексе. Сам Патанин недавно закрывал для россиян сделку стоимостью 3 млн долларов по объекту в Downtown.
В целом же, исходя из статистических данных Земельного департамента Дубая, самое большое количество сделок в 2022 году проводилось в районах и комьюнити Business Bay (8,9 тыс.), Marsa Dubai (8,8 тыс.) и Al Barsha South Fourth (6,8 тыс.). Большая часть транзакций в сделках с жилой недвижимостью приходится на апартаменты.
В структуре сделок примечательно, что наибольшими темпами в 2022 году росли не только сделки без привлечения ипотечного кредитования (+54%), но и хиба-транзакции (передача собственности по дарению), таких сделок было заключено на 31,5% больше, чем годом ранее. Как объясняет Максим Тяжкин из Elite & Luxury Real Estate, главное преимущество таких сделок — в величине отчислений в Земельный департамент. При обычных сделках оно составит 4% от стоимости сделки, а при дарении — 0,125%. Хотя такие подарки ограничены родственниками первой степени родства, они могут проводиться и между юридическими лицами, находящимися в юрисдикции ОАЭ, в частности зарегистрированными в зонах свободной торговли DMCC и Jafza.
«Покупка в пользу третьего лица — возможность уйти от проверки покупателя, многие банки не хотят портить свою репутацию и, что немаловажно, рейтинги, так как правительства ЕС и США неоднократно предупреждали эмиратские банки о возможном пересмотре рейтингов, так как они помогают обходить личные санкции»
добавляет Иван Федяков.
Осторожно Media, дата-журналист Андрей Дорожный.
